De WOZ waarde en afschrijven op vastgoed
Afschrijven op vastgoed is slechts toegestaan als
dat vastgoed binnen de onderneming als bedrijfsmiddel wordt gebruikt. Dat is
het geval als u het pand duurzaam voor de bedrijfsuitoefening gebruikt:
bijvoorbeeld als kantoorpand, werkplaats, winkel of beleggingspand. Is het
vastgoed bestemd voor de verkoop, dan kunt u er niet op afschrijven: er is dan
geen sprake van een bedrijfsmiddel, maar van voorraad. Maar als u het pand dat
u wilt verkopen tijdelijk verhuurt in afwachting van een geschikte verkoop,
kunt u weer wél op dat pand afschrijven.
Op welke wijze mag worden afgeschreven?
Afschrijven mag alleen als de fiscale
boekwaarde van een pand hoger is dan de zogenaamde 'bodemwaarde'. Deze
bodemwaarde is gekoppeld aan de WOZ-waarde (waarde volgens de wet Waardering Onroerende Zaken). Gebruikt u het bedrijfspand zelf binnen uw onderneming, dan is de
bodemwaarde de helft van de WOZ-waarde. Voor een beleggingspand is de
bodemwaarde gelijk aan de WOZ-waarde.
Vanaf 1 januari 2007 is afschrijven op vastgoed nog
slechts mogelijk als de fiscale boekwaarde hoger is dan de bodemwaarde. De afschrijving
verloopt volgens de gangbare regels, zoals die ook al vóór 2007 van toepassing waren. Daar is
niets in gewijzigd. Nieuw is dat de afschrijving wordt stopgezet zodra de bodemwaarde van het pand
is bereikt. Met technische en economische slijtage van het vastgoed mag
rekening worden gehouden, voorzover die niet wordt opgevangen door een stijging
van de bodemwaarde. Als de bodemwaarde stijgt, leidt dat niet tot
belastingheffing, maar de ruimte voor afschrijving neemt wél af. Daalt de
waarde van het pand, dan ontstaat er weer (meer) ruimte voor afschrijving. De
bodemwaarde is het absolute minimum en de boekwaarde van een bedrijfspand kan door
afschrijving nooit lager dan de bodemwaarde uitkomen.
Overgangsregeling.
De beperking van de afschrijving op gebouwen tot op
de bodemwaarde is vanaf 1 januari 2007 van toepassing op alle gebouwen, ook op
de gebouwen die de ondernemer al vóór 2007 in eigendom had. Er geldt een zeer
beperkte overgangsregeling: heeft u op 1 januari 2007 nog geen drie jaar
afgeschreven op een gebouw dat u (of uw BV) in eigendom heeft, dan kunt u de ontbrekende
periode nog afschrijven volgens het oude systeem, zonder rekening te houden met
de ondergrens van de bodemwaarde. Deze
overgangsmaatregel is uitsluitend van belang voor beleggingspanden.
Focus op de WOZ waarde.
De wetgever heeft de bodemwaarde gekoppeld aan de
WOZ-waarde. Voor een gebouw in eigen gebruik is de bodemwaarde 50% van de
WOZ-waarde, voor een beleggingspand 100% van de WOZ-waarde. Uitgangspunt voor
de WOZ-waarde is 'de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak
in vrij opleverbare staat'. Voor zgn. incourante gebouwen - hieronder vallen o.a. industriële
complexen, sportaccommodaties, schoolgebouwen, zorginstellingen - wordt de WOZ-waarde gesteld op de (gecorrigeerde) vervangingswaarde als die hoger is
dan de waarde in vrij opleverbare staat. De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld naar de toestand per 1 januari van het jaar voorafgaand aan het belastingjaar. De WOZ-waarde 2012 is aldus de
waarde per peildatum 1 januari 2011.
Deskundige bijstand voor het verkrijgen van een correcte WOZ-waarde.
Het belang van een correcte WOZ-waardering is fors
toegenomen door de koppeling met de bodemwaarde voor de afschrijving op
vastgoed. Beoordeel de WOZ-beschikking dan ook kritisch, maak zo nodig
bezwaar en let met name op de bezwaartermijn van zes weken. Bij overschrijding van de bezwaartermijn kunt u doorgaans de bodemwaarde voor de
afschrijving niet meer aanvechten. Bij het opstellen van een succesvol bezwaar willen wij u gaarne bijstaan met een degelijke onderbouwing van de correcte WOZ waarde!